С 1 сентября 2026 года в силу вступят изменения в статью 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации, которые были внедрены Федеральным законом от 29 декабря 2025 года № 529-ФЗ. Нововведения касаются порядка и сроков оформления актов приёмки услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирных домах (МКД). Эти правила будут утверждены федеральным органом исполнительной власти в сфере жилищно-коммунального хозяйства — Минстрой России.
В связи с этим, Минстрой издал приказ от 22 мая 2026 года № 318/пр, который определяет новый порядок оформления актов приёмки оказанных услуг и выполненных работ. Данный приказ зарегистрирован в Министерстве юстиции 1 июня 2026 года под регистрационным номером 86764. Он также начнёт действовать с 1 сентября 2026 года и будет применяться к услугам и работам, оказанным или выполненным с этой даты. Более детальную информацию можно найти в источнике.
До момента вступления приказа в силу порядок оформления актов мог регулироваться непосредственно условиями договора управления, при этом важно было, чтобы они не противоречили действующему законодательству.
Форма акта приёмки была утверждена приказом Минстроя России от 26 октября 2015 года № 761/пр и продолжает действовать. Акты приёмки будут составляться по этой форме, но с учётом новых требований, установленных приказом № 318/пр.
Акты приёмки являются обязательными документами, которые фиксируют информацию об оказанных услугах и выполненных работах, а также входят в состав технической документации МКД, согласно Правилам, утверждённым постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 года № 290.
Новый порядок, установленный приказом № 318/пр, будет применяться в следующих случаях:
- он не обязателен для МКД, которые управляются товариществами собственников жилья (ТСЖ), жилищными или другими специализированными потребительскими кооперативами;
При этом важно отметить, что для применения данного порядка необходимо наличие совета МКД, а также наделение председателя совета (либо председателя совместно с членами совета) полномочиями по подписанию актов приёмки. Эти полномочия могут быть предоставлены следующим образом:
Если совет МКД не был избран, действуют правила статьи 161.1 ЖК РФ, согласно которой собственники должны провести общее собрание для его избрания. Если решение не было принято или реализовано в течение календарного года, орган местного самоуправления обязан в течение трёх месяцев созвать общее собрание с повесткой о выборах совета или создании ТСЖ.
Процесс оформления акта включает несколько ключевых этапов:
- Оформление акта исполнителем. Акт оформляется исполнителем (управляющей организацией или лицом, выполняющим работы при непосредственном управлении) в течение 30 дней со дня оказания услуг или выполнения работ. Дата оформления акта не может превышать срок действия договора, но в самом договоре могут быть установлены более короткие сроки.
- Направление акта председателю или членам совета МКД. Исполнитель в течение 5 дней после оформления акта направляет два экземпляра, подписанных со своей стороны, председателю или членам совета. Способ направления должен быть согласован сторонами и должен гарантировать подтверждение получения (почта, электронная почта, личный кабинет на сайте, вручение лично и другие варианты).
- Рассмотрение и подписание акта. В течение 10 дней с момента получения акта председатель или члены совета должны направить исполнителю подписанный экземпляр.
- Последствия отсутствия реакции. Если в течение 30 дней с даты получения акта исполнителю не поступил ни подписанный экземпляр, ни отказ от подписания, акт считается оформленным со стороны председателя или членов совета. Исполнитель прилагает к акту документы, подтверждающие направление экземпляров.
- Оформление нового акта при отказе. В случае получения отказа от подписания, исполнитель и председатель (или члены совета) должны оформить новый акт в соответствии с установленным порядком. Новый акт может отличаться от первоначального — как по составу, так и по объёму работ. Стороны вправе проводить согласительные совещания, осмотры и иные мероприятия для решения разногласий, а спорные вопросы могут быть разрешены в судебном порядке.